Wielu klientów naszej Kancelarii pyta o to, czy po śmierci najemcy lokalu, pozostałe osoby z nim mieszkające (ale nie będące rodziną) mogą dalej korzystać z mieszkania? Czy w takim przypadku prawo najmu wygasa? Czy osoby, które nigdy nie sformalizowały swojego związku automatycznie wchodzą w prawa głównego najemcy?

Zachęcamy do przeczytania poniższego artykułu, w którym znajdą Państwo odpowiedzi na powyższe pytania. 

Śmierć bliskiej osoby, w szczególności partnera życiowego, to nieszczęśliwe i tragiczne przeżycie. Tym trudniej pogodzić się ze stratą, jeśli czas naszej żałoby zakłócają problemy związane ze spadkiem, pieniędzmi, czy lokalem, w którym wspólnie z partnerem mieszkaliśmy. W wyjątkowo trudnej sytuacji znajdują się partnerzy trwający w związkach nieformalnych. Nie są oni uprawnieni do dziedziczenia po zmarłym towarzyszu życia w drodze ustawowej (czyli na przykład, jeśli partner zmarł nagle i nie zdążył przed śmiercią sporządzić testamentu). Żyjący na tzw. „kocią łapę” nie posiadają także wielu innych uprawnień przysługujących partnerom połączonym węzłem małżeńskim. Nie mogą oni między innymi uzyskiwać informacji ani podejmować decyzji dotyczących leczenia, otrzymać zaległego wynagrodzenia od pracodawcy zmarłego, czy pobierać renty po jego śmierci.Istotnym problemem związanym ze śmiercią jednego z partnerów jest kwestia lokalu mieszkalnego, zwłaszcza, jeżeli lokal był przez parę wynajmowany, a na umowie jako najemca widnieje zmarły. Kodeks cywilny wskazuje, że istnieje krąg osób wstępujących w stosunek najmu w miejsce zmarłego. Przykładowo, dorosły syn, po śmierci matki, z którą mieszkał, ma prawo kontynuować umowę najmu mieszkania, mimo że osoba, która ją zawierała (matka) nie żyje. Prawo takie przysługuje pod warunkiem, że osoby te „stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”. Wśród wyżej wskazanych osób Kodeks cywilny, obok dzieci zmarłego, wymienia między innymi „osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Wspólne pożycie oznacza szczególnego rodzaju więź emocjonalną, fizyczną (cielesną) i gospodarczą.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 28 listopada 2012 r. potwierdził, że prawo to przysługuje również osobom będącym w związkach homoseksualnych. Oznacza to, że partner najemcy, po jego śmierci, nie pozostaje bez dachu nad głową, lecz ma prawo wykonywać dalej umowę najmu niejako w imieniu swojego zmarłego towarzysza życia. Aby dojść do tego wniosku, Sąd Najwyższy musiał rozstrzygnąć, czy pojęcie „wspólnego pożycia” dotyczy jedynie par heteroseksualnych, czy również homoseksualnych. Sąd, rozstrzygając, wziął pod uwagę przede wszystkim ewolucję przepisu i zmiany społeczno-kulturowe. W 2001 roku ustawodawca przeniósł przepisy dotyczące najmu lokali do kodeksu cywilnego, dokonując jednocześnie zmian treści tych przepisów. W dawniejszym brzmieniu, mowa była o „wspólnym pożyciu małżeńskim”. Mając na uwadze fakt, że małżeństwo to formalny związek kobiety i mężczyzny, ówczesne prawo jednoznacznie wykluczało partnerów homoseksualnych spośród grona uprawnionych. Dziś, kodeks cywilny (art. 691 § 1) mówi jedynie o „wspólnym pożyciu”, co daje podstawy, by twierdzić, że także osoba homoseksualna jest uprawniona do przejęcia prawa do najmu po zmarłym partnerze. Ponadto, taka argumentacja jest w pełni zgodna z zasadą interpretacji prawa zgodnie z Konstytucją RP. Konstytucja stanowi bowiem, że „nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny”, w tym również z powodu orientacji seksualnej. Można zatem stwierdzić, za Sądem Najwyższym, że zakres znaczeniowy pojęcia „wspólne pożycie” w kontekście społeczno-kulturowym uległ poszerzeniu.

Omawiana kwestia jest ważna przede wszystkim ze względu na kontekst społeczny. Instytucja wstąpienia w prawa najemcy chroni osoby pozostające w faktycznej (niekoniecznie prawnej) więzi ze zmarłym najemcą i prowadzące z nim wspólnie gospodarstwo domowe – przykładowo, gdy mamy do czynienia z narzeczonymi lub gdy para świadomie rezygnuje z zawarcia małżeństwa. Z kolei rozszerzenie interpretacji pojęcia „wspólne pożycie” na partnerów homoseksualnych, zaaprobowane przez Sąd Najwyższy prowadzi do zabezpieczenia praw osób pozostających w relacji emocjonalnej, fizycznej i gospodarczej – jednak nie mających możliwości sformalizowania związku.

Zobacz wyrok SN z 28 listopada 2012 r. (III CZP 65/12)