Ciągły hałas, czy nieprzyjemny zapach dochodzący z sąsiedniego mieszkania powodują w nas narastającą frustrację i nie pozwalają normalnie funkcjonować we własnym domu. Wszelkie tego typu naruszenia są nazywane w języku prawniczym immisjami.
W wypadku stosunków sąsiedzkich prawo własności doznaje ograniczeń. Zgodnie z regulacją kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Jak wskazują w swych orzeczeniach sądy, wspomniana ocena zakłóceń ponad przeciętną miarę powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.
Rodzaje immisji są naprawdę różne, często nawet nie zdajemy sobie sprawy, że jakieś działanie na gruncie sąsiednim może stanowić naruszenie naszej własności. Pierwszym przykładem immisji jest nadmierny hałas dochodzący z nieruchomości sąsiedniej. Kolejnym jest emitowanie nieprzyjemnych zapachów. Wiele osób skarży się na sąsiadów, którzy np. remontują mieszkanie i często nie liczą się z godzinami „ciszy nocnej”. Do immisji zalicza się także przesłanianie widoku, czy oddziaływanie na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiednich poprzez zagrożenie poczucia bezpieczeństwa.
Najważniejszą kwestią jest więc odpowiedź na pytanie o to, jak mamy bronić się przed takimi działaniami? Otóż na początku dobrym posunięciem będzie wystosowanie do właściciela nieruchomości, z której płyną immisje, wezwania do zaprzestania naruszeń. Wezwanie może być zarówno ustne, jak i pisemne. Należy jednak pamiętać, że w przypadku ustnego nie mamy dowodu, że takowe faktycznie miało miejsce.
Jeżeli takie działanie nie poskutkuje, wtedy możemy zgłosić sprawę policji lub straży miejskiej, a podstawą tego będzie art. 51 Kodeksu wykroczeń – „Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.” W przypadku gdy sąsiad nie zaniecha immisji mimo próby polubownego rozwiązania sporu, czy też po nałożeniu na niego stosownego mandatu, możliwe jest wystąpienie na drogę postępowania sądowego.
Podstawę naszego powództwa stanowić będzie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego – tak zwane roszczenie negatoryjne. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie dalszych naruszeń. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem niekoniecznie musi oznaczać przywrócenie stanu poprzedniego. Niezbędne jest jedynie zminimalizowanie immisji w takim stopniu, by nie przekraczała przeciętnej miary. Warto także nadmienić, że swoje roszczenie możemy oprzeć o treść art. 23 i 24 kodeksu cywilnego, które to dotyczą ochrony dóbr osobistych. Nie ulega wątpliwości, iż np. hałas oddziałuje bezpośrednio na psychikę człowieka, co stanowi naruszenie dobra osobistego. Możliwość dochodzenia zadośćuczynienia za krzywdy wywołane hałasem jest dość powszechnie utrwalona w orzecznictwie sądowym.
Podsumowując, należy stwierdzić, że rodzajów immisji jest naprawdę wiele i dotknąć mogą każdego z nas. Istnieją jednak skuteczne sposoby, dzięki którymi możemy bronić się przeciwko takim sytuacjom i warto z nich korzystać.